Суть проблемы
Лариса Теплова, представитель объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) по ул. Институтской, 15/5:
"Наш дом находится в самом центре Киева и этим интересен многим — как минимум с точки зрения потенциальных арендных площадей. Что и стало причиной, предметом и сутью многих судебных споров. Право управлять общей собственностью жильцов дома — всем, что находится за пределами квартир, включая лестничные клетки, чердаки и подвалы, колясочные, комнаты для кастелянш и отдыха, — пытались получить несколько лиц. Отстаивая свои интересы, мы инициировали рассмотрение в суде 27 дел (115 судебных заседаний!) — иски предъявлялись и к Печерской райадминистрации, и к Киевгорстрою, и к отдельным физическим лицам. Киевгорстрой был одним из главных наших обидчиков: наш 5–6-этажный дом он превратил в 7–8-этажный, надстроив несколько этажей (причем без отселения жильцов), и останавливаться на этом не собирался. Каждая из частей надстройки в то время (четыре года назад) позиционировалась как очень дорогое жилье — $4–11 млн за квартиру.
В результате наших действий стройку прекратили, а площади, которые пытались присвоить названные организации, признали за нашим ОСМД. Но те или иные попытки взять реванш продолжаются. Кроме того, остаются помещения, которые продолжает использовать Печерский райсовет. Прежде всего, на цокольном этаже (общей площадью 350 кв. м), что приносит районным властям $10 тыс. в месяц. К тому же абсурдная ситуация и относительно помещений, где находится ОСМД, — жильцы дома арендуют у райсовета свои же помещения!
В связи с ликвидацией райсоветов ситуация кардинально меняется, и мы смотрим в будущее с опаской. В качестве оппонента впереди видится значительно более влиятельная "фигура" — Киевгорсовет. Либо право использовать недвижимость перетянет на себя он, либо выиграет ОСМД и станет полноправным распорядителем своего же имущества".
Оценка ситуации
Сергей Глазьев, директор юридической компании, заместитель председателя домового комитета:
"Согласно решению Киевсовета от 9 сентября, с 31 октября райсоветы в столице ликвидируют, и с этого же дня полномочия депутатов РС будут считаться прекращенными. Этим же решением Киевсовет поручил КГГА в течение месяца со дня вступления в силу данного решения подать на рассмотрение предложения по принятию в собственность территориальной общины Киева движимого и недвижимого имущества, средств, предприятий, учреждений, организаций и другого имущества райсоветов и их органов.
Среди прочего имущества, которым сейчас распоряжаются райсоветы, есть достаточно большое количество нежилых помещений в многоквартирных домах: подвалы, колясочные, кладовые, помещения для кастелянш, мастерские, чердаки, сараи, хозстроения и т.д. Причем управляют ими чиновники по своему усмотрению — в первую очередь сдают в аренду. Игнорируя при этом тот факт, что, согласно Закону Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" и связанного с ним решения Конституционного суда, перечисленные помещения передаются бесплатно в общую собственность граждан, проживающих в многоквартирном доме, одновременно с приватизацией ими квартир. Подтверждение права собственности на эти площади не требует совершения дополнительных действий, в том числе и отдельной регистрации этих помещений как объектов собственности.
Несмотря на вышесказанное, райсоветы, используя сам факт отсутствия у жильцов многоквартирного дома юридически оформленного свидетельства права собственности на вспомогательные помещения (которое законом и не требуется), продолжают сдавать их в аренду различным юридическим лицам, а иногда даже продавать. Нарушая при этом конституционное право жильцов на неприкосновенность частной собственности. Распространена практика, когда в жилых домах без согласия истинных владельцев (жильцов дома) и при активном содействии райсоветов оборудуют магазины, рестораны, салоны красоты и т.д.
Посему свежее решение Киевсовета может только усугубить положение ОСМД. Ведь предполагаемый акт приема-передачи имущества от райсовета горсовету (в случае если РС включит в список передаваемого имущества вспомогательные помещения) уже является юридическим документом, и он может стать дополнительным аргументом со стороны уже городских властей на право собственности на площади, которые по закону не принадлежат ни РС, ни их юридическому приемнику — Киевгорсовету.
В результате пострадать могут не только жильцы, но и арендаторы этих помещений (договоры аренды могут быть расторгнуты в связи с передачей имущества якобы другому владельцу или арендные ставки будут резко увеличены)".
Информация:
Основные законодательные акты, регулирующие права собственности и управления имуществом ОСМД
• Конституция Украины
• Хозяйственный кодекс
• Гражданский кодекс
• Закон Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" №2866-III от 29.11.01 г.
• Решение Конституционного суда Украины № 4-рп/2004 от 02.03.04 г.
• Решение Киевского городского совета "О вопросах организации управления районами в городе Киеве" № 7/4819 от 9.09.2010 г.
Рекомендации
Павел Дикань, адвокат:
"Акты приема-передачи? Без участия жильцов? Интересно. Это же незаконное присвоение себе прав владельцев. ОСМД вообще не стоит дожидаться, когда передача коммунальной собственности обретет форму юридического акта. Нужно предпринять предупредительные шаги, уведомив местную райадминистрацию и Киевгорадминистрацию о незаконности, невозможности включения в реестр коммунальной собственности района каких-либо помещений, находящихся в доме (кроме приватизированных и являющихся чужой собственностью). Цель — превентивное уведомление РС и Киевсовета о недопустимости нарушения законных интересов жителей Киева, в том числе и жильцов конкретного дома.
Райсоветы продолжают сдавать в аренду, а иногда даже продают, вспомогательные помещения, нарушая при этом конституционное право жильцов на неприкосновенность частной собственности
Если время все же будет упущено, то эти акты в судебном порядке нужно будет отменять и признавать незаконными. Ибо получится юридический парадокс. Собственность, которая априори, в силу конституционного права, принадлежит жильцам дома, то есть на которую по закону не требуется юридического подтверждения, вдруг такое подтверждение обретет. Такие коллизии лучше предупреждать.
В этом конфликте нельзя не обратить внимание на третью сторону, которая может пострадать ни за что. Юрлицам, арендующим помещения в жилых домах на данном этапе, также стоит предпринять некоторые упреждающие меры. Уточнить в РС, действительно ли эти помещения принадлежат им (райсоветам). Если те не предоставят правоустанавливающий документ, то нужно перезаключить договор аренды с ОСМД, что обезопасит от существенных затрат".
Судебная практика
Ничья площадь
Права собственников вспомогательных помещений (жильцов) часто нарушаются местными советами, считающими себя полноправными хозяевами подвалов и цокольных этажей жилых домов. При этом бороться с властями довольно тяжело — например, суды ищут любые основания для отказа ОСМД в защите прав жильцов. Тем не менее еще в 2005 году постановлением Высшего хозяйственного суда Украины оставлены без изменений решения нижестоящих, которыми удовлетворен иск одного из одесских ОСМД к властям города. Спор был именно относительно законности использования подсобных помещений для размещения частных организаций без согласия жильцов. Само собой, и арендную плату получал райсовет, а никак не ОСМД. В то же время хватает и противоположных примеров — недавно Хозсуд Донецкой области отклонил аналогичный иск одного из ОСМД к Донецкому горсовету. Впрочем, причина отказа в удовлетворении иска не в том, что горвласти правы относительно использования вспомогательных помещений ОСМД, а в формализме служителей Фемиды. Иск был отклонен по формальным признакам: судьи посчитали, что общество совладельцев до обращения в суд обязано заручиться доверенностями от каждого из своих членов на представление интересов в хозяйственных спорах относительно общего имущества.







