Прошлый год на рынке столичной недвижимости ознаменовался борьбой застройщиков за покупателя. Количество новых объектов увеличивалось, а спрос уменьшался, поэтому компаниям пришлось использовать дополнительные скидки и сохранять высокие темпы строительства. Об этом свидетельствуют данные итогового обзора первичного рынка жилой недвижимости за 2015 год консалтинговой компании City Development Solutions.
"2015 год стал началом новой эпохи борьбы за покупателя. Количество новых жилых комплексов в столице ежегодно увеличивается на 30-40 единиц, при этом, спрос снижается. Сегодня уже недостаточно удерживать конкурентные цены на квартиры и предлагать дисконты от цены. Покупатель обращает внимание на такие элементы, как внутренняя инфраструктура проекта, инженерные особенности дома, его энергоэффективность, а главное, обслуживание и услуги управляющей компании после ввода дома в эксплуатацию", - отметила директор CDS Ярослава Чапко.
Предложение
"По состоянию на конец декабря 2015 г. на первичном рынке жилой недвижимости предлагались к продаже квартиры в 201 жилом комплексе. Общее предложение на первичном рынке, с учетом поглощения, составляет около 40 тыс. квартир суммарной площадью порядка 2,63 млн кв.м. По сравнению с декабрем 2014 г. объем предложения квартир на первичном рынке вырос на 8%, суммарная площадь квартир выросла на 5%", - рассказали аналитики CDS.
70% квартир первичного рынка сконцентрировано на правом берегу Киева
Большая часть предложения концентрируется в сегменте бюджетного жилья. На рынке сохраняется тенденция развития преимущественно проектов эконом и комфорт классов. За 2015 год удельный вес бюджетного сегмента в структуре первичного рынка жилья вырос на 3%, достигнув 77%. Новое предложение рынка на 80% представлено проектами эконом и комфорт классов.
Доминирование предложения в бюджетном сегменте, объясняют эксперты, во многом связно с текущей экономической ситуацией – падение платежеспособности населения и рост гривневых цен в жилом сегменте подтолкнули застройщиков развивать проекты в наиболее доступных ценовых сегментах.

Новое предложение
Несмотря на значительное ухудшение макроэкономических показателей, снижение ВВП и девальвацию национальной валюты, первичный рынок столицы активно пополнялся новыми жилыми проектами – за 12 месяцев 2015 г. предложение на рынке расширилось за счет 40 новых проектов.
"В совокупности с открытием продаж следующих очередей в строящихся жилых комплексах общий объем нового предложения составил более 17,5 тыс. квартир. По сравнению с 2014 г. объем нового предложения вырос на 28%", - говорится в обзоре.
Как объяснили в компании, увеличение нового предложения произошло за счет значительного пополнения квартирами в сегменте бюджетного жилья – 60% в эконом и 20% в комфорт классах. В сегменте бизнес класс за год вышло порядка 17%, а в премиуме – 3% от нового объема предложения квартир.
Читайте также:
- Иностранцы начали скупать коммерческую недвижимость в Украине
- Энергосертификацию украинских квартир введут по требованию ЕС
- Для сделок с квартирами заставят покупать еще одну справку
В структуре нового предложения доминируют 1-к квартиры - 48% и 2-к квартиры – 35%. Сегмент многокомнатных квартир (от четырех комнат) составляет 2% общего объема предложения, преимущественно за счет создания 2-х уровневых квартир на последних этажах.
"Новый тренд 2015г. - рост в структуре предложения доли квартир-студий площадью до 35 кв.м (3% от общего объема). Квартиры-студио формируют предложение не только в сегменте бюджетного жилья, но и в объектах класса бизнес", - отметили аналитики.

Спрос
2015 г. стал рынком покупателя, поэтому главными факторами спроса на рынке первичной жилой недвижимости стали: бюджет покупки, месторасположение, готовность объекта, высокая строительная активность, финансовая устойчивость и гибкость застройщика.
"Резкая девальвация гривны в 1кв. 2015г. стимулировала покупателей активно вкладывать деньги в недвижимость. В 1кв. 2015г. в новостройках с гривневым ценообразованием спрос вырос в среднем на 20-25% по сравнению с таким же периодом 2014г.", - подчеркнули эксперты.
Как рассказали в компании, в 2015г. на первичном рынке жилой недвижимости Киева более 35 % сделок - инвестиционные. В связи с отсутствием альтернатив для сохранения денежных средств недвижимость остается практически единственным инвестиционным инструментом, который обеспечивает доходность в размере 15-20% после перепродажи.

Ценовая динамика
"В течение 2015г. ценовые колебания на рынке первичной жилой недвижимости были обусловлены преимущественно колебаниями курса валюты. После резкого витка девальвации гривны в феврале 2015г. девелоперы проиндексировали цены, увеличив их гривневую стоимость в среднем на 38,6%. Однако, компании, проиндексировавшие цену пропорционально изменению курса национальной валюты, уже в апреле столкнулись с проблемами при продаже объектов", - отметили аналитики.
По данным CDS , средневзвешенная цена на первичном рынке жилой недвижимости Киева по итогам 2015 г. подросла на 27,5% и составила 24 450 грн./кв. м. В зависимости от класса жилья годовой прирост цены составил в сегменте эконом класса +32,7%, комфорт +15,0%, бизнес +30,6%, премиум +23,3%. По сравнению с июнем 2015г., к декабрю 2015г. средневзвешенная цена выросла всего на 2,5%, при этом, больше выросли цены в сегменте премиум на 9,2% и бизнес на 4,6%, за счет фиксации по проектам цен в долларах.
По состоянию на декабрь 2015 г. самое дешевое жилье в сегменте эконом класса можно приобрести за 12 100 грн./кв.м в панельном доме на начальной стадии строительства. Самая высокая цена предложения в сегменте премиум класса отмечена в сданных жилых комплексах на Печерске – 84 000 грн./кв.м.
Прогнозы
- Первичная жилая недвижимость останется понятным и единственно возможным инструментом для сохранения денежных средств для населения.
- Несмотря на кризис рынок продолжит пополняться новыми объектами – осваиваются крупные земельные участки, преимущественно на правом берегу, которые фазируются на 3-5 очередей.
- Для снижения общего бюджета покупки девелоперы продолжат уменьшать площадь квартир, предлагать квартиры-студио, а также сохранят высокий удельный вес 1-к квартир в общем объеме предложения.
- Ценовая конкуренция будет преобладать на рынке, а значит, стоит ожидать дальнейшее удешевление проектов бюджетного сегмента за счет использования более дешевых строительных и отделочных материалов.
- С учетом того, что объем выхода новых проектов в 2016 г. сохранится на высоком уровне, рост цен будет ограничен в силу высокой конкуренции и разнообразия предложения.
- Ценовая ситуация в 2016 году слабо прогнозируема из-за тотальной привязки рынка к доллару. При дальнейшей девальвации гривны, гривневые цены будут расти вслед за валютой, хотя и не пропорционально. При сохранении текущего курса доллара, девелоперы постараются увеличить гривневые цены на 10-15%, компенсируя потерю цены в долларовом эквиваленте.
"Кризис – идеальное время для развития и хороший "пинок" отечественным застройщикам в сторону эволюционного витка. Ведь с падением покупательской способности с одной стороны, выросли требования к приобретаемому жилью с другой. И сегодня мало "давить" конкурентов ценой, важно предложить качественный продукт с целостной концепцией, где учетны интересы будущих покупателей", - считает директор по развитию компании CDS Наталья Комолова.







